Автор Тема: Документы, договора, информация о застройщике - на что обратить внимание  (Прочитано 27392 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Мадам-брошкина

  • Гость
Ползеная информация, только сомневаюсь что кто-то из застройщиков все эти документы дастдля ознакомления:(
 

Дом-форум жителей и покупателей новостроек


Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Ползеная информация, только сомневаюсь что кто-то из застройщиков все эти документы дастдля ознакомления:(
А Вы не сомневайтесь!
Цитировать
Еще раз повторюсь, что ВСЕ ТРЕБУЕМЫЕ ВАМИ ДОКУМЕНТЫ должны быть беспрепятственно предоставлены согласно действующему законодательству.
А если застройщик отказывает Вам в предоставлении документов?
При требовании показать указанные выше документы у застройщика вы можете ссылаться на соответствующий закон:  ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вам могут и отказать, тогда вас это должно насторожить при выборе застройщика. И еще повторюсь, обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи.
Если им есть что скрывать, подумайте, :umnik: так ли уж Вам хочется что-то у них купить, или инвестировать!
Я очень мудрая! То умудрюсь, то намудрю...
 

ELL

  • Гость
Если тип использования земельного участка - ИСЖ, можно ли на таком участке строить: комплекс малоэтажных домов,  таунхаус на 8 семей?
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
ELL

Думаю, согласовав всю строительную документацию  в местной администрации (деревни, поселка и т.д.) можно. Застройщиком может выступать как юр.лицо так и физик, к примеру ИП или группа лиц закон  :docs:, имхо это не ограничивает.
Я очень мудрая! То умудрюсь, то намудрю...
 

Ma6unya

  • Гость
Если тип использования земельного участка - ИСЖ, можно ли на таком участке строить: комплекс малоэтажных домов,  таунхаус на 8 семей?
ИЖС - это не тип, а вид разрешенного использования ЗУ. Возьмите кадастровый номер участка и свид-во о регистрации права собственности, это два исчерпывающих источника информации. Категория земли - земли населенных пунктов.

Татьна, Вы, безусловно, правы с рекомендациями по изучению документов, но они мало имеют общего с действительностью.
Поверьте, ленд девелопмент - это бизнес с достаточно низкой доходностью и высокими рисками.
Приобретается кусок сельхозки. Далее создается Концепция, за ней - ППТ и Генплан. На основании именно Концепции (где разумеется, отражена вся инфра, социалка и прочие манны небесные) начинается процесс перевода ЗУ, - либо смена категории, либо вида разрешенного использования.
Для успешного прохождения Публичных Слушаний, и умасливания Главы Района, естественно, там отражается некая красивая легенда, где все по нормам, Снипам, на благо развития района и тд и тп. Кроме того, что процесс перевода сопровождается вливанием, в зависимости от района, от 350 до 650$ за сотку, Главы еще очень не любят включать бывшую сельхозку в ЗНП, так как они понимают, что социалку им придется вешать на себя, поэтому идут обязательные условия по вливанию в район, - кроме ставшей уже фактически "официальной" цены за перевод ЗУ застройщику придется застеклить окна в сельской школе, прикупить оборудования в сельскую поликлинику, - вариант, собственно, зависят от жадности глав.
После, параллельно, запускается Проект Планировки Территории и Генплан.
Если жилье будет мультиформатное, как в Мечте, - конечно, социалку некую и центральные коммуникации делать придется, хотя Генплан будет отличаться от Концепции очень и очень значительно. По нормам для Мечты, - 220Га должны быть и школы начальные, и сады (не один).
Если же инвестор хочет продавать Участки с обязательным подрядом и без него, и не строить тауны и малоэтажки, - тогда о центральных коммуникациях, школах, садах и прочем ему беспокоиться не нужно, - сельхозка с ври "под дачное строительство", "садоводство и огородничество" вполне себе позволяет строить частные дома, и приличных размеров, - 600, 800м2 и более.

Так вот, представьте себе, что Вы, не покупатель - а Инвестор, или застройщик, девелопер, как угодно.
Сельхозка покупается куском в 100 Га (условно), продать из которых Вы сможете только 70-60Га.
Почему? Да потому, что дороги, сети по самым скромным рассчетам заберут 25%. В таком формате жилья, как у Вас в Мечте, я думаю, что речь идет о 40-45% , - бульвары, прогулочные зоны, парковки, ТП, ВЗУ,Очистные и тд и тп.
А вот переводить Вам придется весь массив.
Дальше начинается типичная математика: по 700$ Ваш Застройщик купил сельхозку, по 500-650$ за сотку он ее перевел, проектные работы, топогеоподоснова, рабочка, ограждение, межевание, вынос в натуру, получение ТУ, подготовка площадки к строительству, агрессивная реклама, щедрые агентские, - добавят к себестоимости очень крутые суммы.

Знаете ли Вы, что практически официальная цена за КВ - 27 000р? А теперь представьте, что проектная мощность на Ваш поселок, - 10Мегаватт.
Подсчитали? Это будет просто оплата лимитов.
Далее, - провести электричество это непросто, сейчас все любят кабели, идущие под землей, а если эл-во тянуть нужно 3,5- 10км? По чужой земле?
5-10ТПшек, монтаж, - это очень недешевое удовольствие, ТПшка самая плохенькая, киоскового типа стоит 10тку$.
И самое главное, - наличие реальных ТУ очень стимулирует покупателей.
Грубо, если ты реализовал первые 15-20% массива с так называемыми НУЛЕВЫМИ ТУ (по факту, справкой о возможности присоединения, и точкой врезки для газа), то очень скоро покупателей начнет тревожить отстутствие ТУ, и подписанного договора о проведении коммуникаций.
Поэтому, конечно, Застройщик бьет массив на очереди, придумывает схему с переходом от временных лимитов на постоянные, выкупает сперва минимальный лимит - 7,5КВА на участок.

Не продал он за год 100% очереди, - он все равно платит за лимиты, пользуетесь, не пользуетесь, - вам поставили, - разбирайте и платите.
Газ это вообще атас, по самым дешевым ценам км/п стоит 250 000$, попытайтесь просчитать длину газопровода, разведенного по Мечте, с учетом разведения до каждого конкретного таунхауса, и по границе участков в МКД. Естественно, проект газификации тоже будет стоить денежку, и не малую. И с лимитами так же, - пользуются газом, не пользуются (продали участки или не продали) - за лимиты, после подписания договора Застройщик просто оплачивает их.
Не хитрят, а оптимизируют, - подключают 1-2 дома, вводят очереди по мере продажи участков.
Их операционные и амортизационные издержки Вы тоже себе слабо представляете, потому, как наступает некая точка невозврата, - открыв продажи и ввязавшись в освоение ты уже не сможешь "отыграть" назад безболезненно, так как первичные ленд-девелопмент сам по себе штука очень и очень затратная.
Посмотрите по росреестру кадастровую стоимость ЗУ, все 220Га, если они уже переведены в ЗНП, ИЖС. Посчитайте налоги. Потом налоги на прибыль.
ИП, - это чтобы пройти по границе 6% с выручки нужно показывать не более 60 млн.руб в год.
у ООШек большие налоги, поэтому реализуются схемы отмывания через ИП, раздувается затратная часть.
Схем в Девелопменте вообще огромное множество, - кто-то хочет отсрочить выплату подоходного, заводит ЗУ в ЗПИНФ, кто-то заводит ЗУ через четырех учредителей в ДНП, или СНП, в Истринском районе, это, к примеру, требование Главы для перевода ЗУ.
если хотите, я могу Вам скинуть затратку по реализации в 5-6 летнем периоде массива 55Га на Новой Риге. Добавьте к себестоимости кредитное плечо, и Вы поймете, что продавать первые 20-30% приходится чуть ли не по себестоимости, и без схем оптимизации, которые Вы считаете непорядочностью здесь не обойтись.

Все это я к чему?
Да к тому, что полный реестр документов, на которых здесь Вы заостряете внимание, Вам скорее всего никто не покажет.
Шанс купить максимально хорошее, - это только купить дом в готовом поселке, который еще и пожил лет 5-7.
Инвестируя в строительство, Вы хотите все и сразу, - и коммуникации, и чтобы все как на генплане, и быстро, и еще и продать после ввода в эксплуатацию процентов на 30-40 дороже, ну, или купить на такое же кол-во процентов дешевле.
Это рынок, и риски здесь оцениваются по другой схеме. Безрисковых сделок не бывает, бывают форс-мажоры, - например, ваше кладбище рядом, - ликвидность ЗУ рядом с ним живо упала на 60-70%.
Это случилось, и ни Застройщик Мечты, ни жители здесь не причем, какие бы документы Вам застройщик не отправил - форс-мажор есть.
Поэтому, список конечно стоит сократить до удобоваримого. А разговоры с жителями - как правило ничего не дают полезного:)
 

Ma6unya

  • Гость
Немного остановимся на схемах продаж загородной недвижимости распространенных сейчас.
В настоящее время рынок загородной недвижимости растёт и увеличивается. В целом, операция по купле-продаже недвижимости состоит из трёх схем: можно приобрести участок земли с подрядом или без него, а также готовый дом, с наличием земельного участка.
По мнению большинства специалистов, становится меньше количество земельных участков, продающихся без подряда. По анализу экономических факторов, можно сделать вывод, что в будущем каждый отдельно спланированный коттеджный посёлок за городом будет в совокупности разработан одной строительной компанией, при этом сохранится вся целостность застройки, с учётом её эстетичного вида и инфраструктуры :)
Это тоже, мягко говоря, не совсем правда.
Рынок загородки в стагнации, продается только эконом и супер-эконом, так же востребован формат дальних дач.
Большинство участков по объему реализуется как раз без подряда.
Фишка просто в стадиях, - ЗУ можно быстро продать в трех стадиях, - инвестроект, капитализированный сменой категории и ври, ППТ, Рабочкой, нулевых ТУ, затем идет быстрый и эффективный слив размежеванного поля с минимальными затратами, и самый тяжелый, и рискованный, самый долгий и "дорогой" - сделать экономику не только на земле, но и метрах, построенных на ней.
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Ma6unya!
Приятно, что в разговоре принял наконец участие человек  довольно неплохо разбирающийся в экономике загородного строительства.  :umnik:
Я с большим интересом прочла Ваши посты, а первый так вообще два раза (некоторые части еще и перечитала)". Я во многом согласна с Вами и в части прокладки коммуникаций (это вообще здорово тормозит развитие загородного строительства) и в части развития инфраструктуры!
Но не думаю, что  ленд девелоперов следует представлять таким бедными , несчастными прямо "альтруистами" какими-то (вот бедненькие строят, улучают и всё, чуть ли не себе в убыток)... Но ведь не в убыток же... Да и деньги, часто бывают не свои - инвесторов...Вы вот про Мечту нашу вспомнили так взять хотя-бы наш МГД  - мы покупали (т.е. инвестировали) в  чистое поле.  Вот так выглядела наша инвестиция на этапе перечисления нами половины заявленной суммы (а это, ни много, ни мало - 3 млн. 200 тыс.  руб):

Оставшуюся сумму еще 3 млн. 450 тыс. мы внесли частями в течение полугода, по истечении которых наша инвестиция выглядела вот так:

Как видите нет ещё даже крыши у дома, а уж про коммуникации и газ речи на данном этапе вообще не велось.
Точно также и другие дома, везде  - сначала деньги -т.е. не только домик, но и коммуникации и газопровод построены на наши денежки!
Так почему, если мы инвестируем мы не имеем право потребовать полный пакет документов? А если так
Цитировать
Да к тому, что полный реестр документов, на которых здесь Вы заостряете внимание, Вам скорее всего никто не покажет.
то не лучше ли отказаться от инвестирования?
Да, наверно стоит уделить внимание схемам продаж и большее внимание, инвесторы, дольщики, покупатели... часто эти понятия не очень-то различают.
Цитировать
Так вот, представьте себе, что Вы, не покупатель - а Инвестор
Вот мы в Мечте - как раз инвесторы, только большинству совсем даже не хотелось знать о тех "ужасах нашего городка" о которых Вы пишите (а если бы знали и представляли то скорее всего застройщик бы, реально, лишился процентов 30-40 из них)!
Но вот оказалось, "не так страшен черт"... И наверно не только в Мечте! А документы всё-таки изучать важно и нужно, хотя от недобросовестности застройщика это скорее всего не спасёт, но в крайнем случае, облегчит судебные тяжбы (тфу...тьфу..) или даст Вам преимущества в разборках с застройщиком как у нас в МГД было по газу.
Я очень мудрая! То умудрюсь, то намудрю...
 

Ma6unya

  • Гость
Татьяна, добрый день)

МГД - это по сути продажи второго, капитализированного первым куска земли. Самые большие траты у Застройщика были с первой очередью, 20Га.
Газификация, - это восьми-десятимесячный процесс только согласований, весь процесс занимает от полутора до трех лет.
И здесь стратегия мне понятна, и поверьте, - она максимальна адекватна.
Давайте посчитаем вместе, - при реализации какого процента участков с обязательным подрядом начались реальные движения по
эл-ву, газу?

Свои деньги, - это не бесплатно :-) Свои - это минимум 10-15% годовых, не вкидывая их в оборот их можно было
заставить работать по другим схемам.
Обычно 50% оплаты УОП, - это и есть фактическая себестоимость продаваемого продукта, по сути - реинвестиции, беспроцентный кредит.

Встали продажи, - а обслуживание поселка продолжается, и продолжается "в долг".
Я же говорю, - это маховик, который нельзя потом тормознуть, чтобы все не рассыпалось как карточный домик.
По сравнению с вливаниями в рекламу, ATL, BTL, контекстную, продолжение оплаты и реализации ТУ, продолжение работ....
Здесь нужно иметь железные нервы, и хорошую кредитную возможность.
В Вашем поселке я всегда видела активное управление проектом, наращивание динамики продаж,

По моей оценке Мечта, - один из самых комфортных и успешных проектов.
На мой взгляд, - сегментация, выбор линейки продукта, позиционирование, риск-менеджмент и активное управление здесь на высоте.
Просчитано все очень грамотно, продажники профессионалы, - постоянно модернизируют, создают новые форматы, имеют гибкую скидочную политику,
- здесь просто снимаю шляпу.

Что за разборки у вас были с газом? На каком этапе это возникло? Я не могу озвучить свое мнение, пока не знаю деталей)
Уменьшить риск можно, я уже писала о способах, - вторичка на этапе "все продано, поселок пожил 2-3 года". :)
Предмет сделки, - договор купли-продажи, с заданными параметрами)
Инвестиции на этапе pre-констракшн, - это всегда риск. Я купила безрисковое, с точки зрения стоимости/состояния/чистоты доков, но
в моем поселке нет динамики. Успех поселка, - это успех его продаж. И здесь все садятся в одну лодку, - поливая на форумах грязью застройщика,
можно понизить ликвидность собственных же вложений.
Плюсом, - в нашей нестабильной стране загородка, - это такая рисковая авантюра..Теперь вот расширили Мск, и спекулятивный, а равно и рыночный
интерес сместились в другой кусок Подмосковья, а 200Га еще необходимо продолжать продавать. Кладбище воткнули. Кризис..
У меня вот Ригу закрывают на ремонт ) началось падение ликвидности.
 

Дом-форум жителей и покупателей новостроек

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может оказаться полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку рекламы в своем браузере.