Автор Тема: Документы, договора, информация о застройщике - на что обратить внимание  (Прочитано 17287 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
И так Вы нашли свой поселок, именно то место, где Вам хочется обосноваться. Зайдите в офис продаж, Вас наверняка проведут на территорию, покажут дома (если они конечно уже строятся) обращайте внимание на все, даже на то, как выглядят строители, как организовано строительство, какая техника работает, если в поселке есть построенные дома - попробуйте поговорить с их хозяевами, наверняка узнаете много того, чего в офисе Вам не скажут....  Обратите внимание, как ведет себя менеджер не препятствует ли он тому, что бы Вы пообщались с жителями или другими инвесторами (если такое происходит , значит застройщику есть что скрывать), но даже если все понравилось, не торопитесь подписывать договор, для начала попросите показать Вам документы, :docs: а лучше попросите выслать их Вам для изучения на электронную почту, порядочные застройщики никогда не откажут в этом - ведь в наше время любой документ может существовать в электронном виде.
Вот какие документы нужно потребовать от застройщика, а застройщик обязан показать любому обратившемуся лицу:

1.учредительные документы застройщика;
2.свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3.свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4.утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5.аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик представляет документы  в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Помимо этих документов обязательно нужно посмотреть проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Для квартиры этого достаточно, но вот у застройщика коттеджного поселка, нужно обязательно потребовать дополнительно еще документы, о них я расскажу следующий раз.
А также о том, стоит ли успокаиваться если документы в порядке...
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
А теперь, давайте остановимся на тех документах :docs:, которые необходимо проверить инвестируя именно в загородную недвижимость это:
документы, связанные с правами застройщика на земельный участок. К ним относятся:

1. Постановление районной администрации о выделении участка, с подробным описанием под какие цели и на каких условиях.
2. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядке передачи его в собственность.
3. Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план.
4. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка. Будущему домовладельцу необходимо знать откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д.
Эти документы тоже желательно получить для внимательного изучения. По собственному опыту скажу- первой моей ошибкой было как раз то, что не уделила достаточное время на изучение документов, результат - сейчас приходится изучать нормативную базу :docs: и тратить огромное количество времени и нервов на проблему ввода газа в дом...

5. И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.
6. Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи. В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Вот вспомнила еще  :docs: про "свежую"  выписку из ЕГРЮЛ (сведения, указанные в выписке, соответствуют действительности 1 месяц), где имеется краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо. Выписку можно заказать самому по интернету зная ИНН.
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Получив документы :docs: внимательно изучите их, привлеките, в случае необходимости специалиста, (это в любом случае обойдется, имхо, дешевле, чем получить в итоге огромные потери) не забудьте также собрать информацию о застройщике:
•о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
•о государственной регистрации застройщика;
•об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
•о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
•о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
•о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации
 В этом как раз и может помочь выписка из ЕГРЮЛ.
А если застройщик отказывает Вам в предоставлении документов :(?
При требовании показать указанные выше документы у застройщика вы можете ссылаться на соответствующий закон:  ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вам могут и отказать, тогда вас это должно насторожить при выборе застройщика. И еще повторюсь, обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи.
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Продолжаем "разведку" - теперь неформальная информация о выбранном поселке - тут "шерстим" интернет-официальные сайты и форумы (причем все, где только упоминается данный поселок, а то "купитесь как я на какой нибудь финансируемый застройщиком "вылизанный" форум :cray:), читаем статьи в прессе, и снова выезжаем на место - общаемся с жителями и другими инвесторами в неформальной :drinks: так сказать обстановке...
Решение принято?
Ну тогда приступаем к изучению договора! ivan_iv обещал рассказать о договорах  :docs:все что знает...
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Остановимся более подробно на право устанавливающих документах  :docs:на земельный участок под строительство дома.  Почему это так важно? Земельные отношения – база для инвестирования в коттеджные поселения.
Право аренды или право собственности на земельный участок под вашим домом - это та основа, без которой заключение вами договора приведет к потере времени и денег.
Право на землю обязательно должно быть оформлено или подтверждено законно установленными способами, в противном случае все инвестиционные договоры можно признать недействительными и клиенты лишаться права требования на приобретаемые строения  :cray: (такой случай произошел, например, в Московской области, в коттеджном поселке «Росинка».) При этом необходимо обращать внимание на назначение приобретаемой земли.
Владелец  должен иметь кадастровые документы, удостоверяющие его право собственности на земельный участок. Без всяких натяжек и условностей. Это право должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Субъекту федерации. А также, не помешает и выписка из межевого дела федеральной службы Земельного кадастра, где указаны назначение земли, размер участка и вид владения. Также у застройщика, может быть договор аренды земли на определенный срок. В таком случае необходимо убедиться, что арендованная земля предоставлена именно под то строительство, в соответствии с которым клиент приобретает права на будущий домик с землей под ним. Иначе, если на арендованной территории разворачивается строительство - без необходимых на то разрешений, то рано или поздно не миновать гостей из службы судебных приставов и Росприроднадзора с полицией. :shok:Еще раз повторюсь, что ВСЕ ТРЕБУЕМЫЕ ВАМИ ДОКУМЕНТЫ должны быть беспрепятственно предоставлены согласно действующему законодательству.
 

Оффлайн Касьянова Татьяна

  • Модератор
  • *****
  • Сообщений: 89
  • Пол: Женский
Немного остановимся на схемах продаж загородной недвижимости распространенных сейчас.
В настоящее время рынок загородной недвижимости растёт и увеличивается. В целом, операция по купле-продаже недвижимости состоит из трёх схем: можно приобрести участок земли с подрядом или без него, а также готовый дом, с наличием земельного участка.
По мнению большинства специалистов, становится меньше количество земельных участков, продающихся без подряда. По анализу экономических факторов, можно сделать вывод, что в будущем каждый отдельно спланированный коттеджный посёлок за городом будет в совокупности разработан одной строительной компанией, при этом сохранится вся целостность застройки, с учётом её эстетичного вида и инфраструктуры :)
 

Svetlana19873

  • Гость
Большое спасибо за ценные советы!
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может оказаться полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку рекламы в своем браузере.