Автор Тема: Можно ли инвестировать в подмосковную землю?  (Прочитано 5888 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн admin

Прочитал в рекламе, что

...рынок загородной недвижимости Подмосковья является одним из самых доходных сегментов рынка жилой недвижимости. Динамика повышения цен в дачных поселках Родэкс Груп подтверждает это:
* В дачном поселке эконом класса "Аистово" на Можайском водохранилище рост цен с мая 2005 года по май 2006 составил 56%
* В дачном поселке бизнес класса "Маяк" на Можайском водохранилище рост цен с июня 2006 по май 2007 года составил 38%
* В дачном поселке бизнес класса "Славенка" по Новорижскому шоссе цены на дома с января 2006 по май 2007 года выросли на 94%
* В поселке бизнес класса "Монастырское озеро" по Новорижскому шоссе рост стоимости объектов с октября 2006 по май 2007 составил 29%...


Кто как думает - действительно ли дачные поселки такие выгодные для инвесторов или это очередная пиар-акция нового дачного поселка Троица?
 

Оффлайн admin

Цитировать
рынок загородной недвижимости Подмосковья является одним из самых доходных сегментов рынка жилой недвижимости. Динамика повышения цен в дачных поселках Родэкс Груп подтверждает это
И все-таки что-то здесь не так, а иначе зачем эта же Родэкс Груп демпингует, если дачные домики шоколадно растут в цене? Читаем на их сайте:

...С 23 июля 2007 года в дачном поселке "Сосновые берега" действует спецпредложение на готовые дома. Все подробности можно узнать у менеджера проекта...
 

Finch

  • Гость
На полке слева "MBA. Финансовый менеджмент", справа "Финансовое планирование инвестиционных проектов" и т.д., но даже все вместе взятые книги не помогли мне разобраться - куда же именно вложить свободные средства, коих накопилось аж, почти 10 миллионов (прошу заметить - честно заработанных средств!) в нашей, РФ действительности.

Пришлось включать свои любимые серые клеточки.

Мои вольные рассуждения на тему, авторитетные мнения других форумчан очень приветствуются.

Безусловно на форуме о недвижимости пишу не просто так, а по простой причине: ничего более разумного мой мозг в настоящий момент не видит, а вкладывать туда "не знаю куда" в высшей степени глупо.

Недвижимость - хороший объект вложения был, есть и будет. Вопрос какая недвижимость? Мое личное мнение: рынок недвижимости в Москве окончательно и бесповоротно себя опорочил, а если совсем точно - просто наконец открыл истинное лицо. Вложения в него сейчас - это игра в рулетку: нет никаких гарантий, а шансов, что "выстрелит" ровно 1 на 31 (или сколько там в рулетке делений).
Побоку вообщем квартиры в Москве.

Подмосковный домик - покупать стрёмно из следующих соображений: кто, как его строил и эксплуатировал - неясно. Стандартов нет ровным счетом никаких, чтобы понять чётко что за объект ты покупаешь, надо натаскать экспертов, все излазить изколоть, обпроверить - вообщем тоже риски, не совсем оправданные.

Остается земля под застройку в Московской области - но и тут есть подводные камни, хотя в данном случае разобраться с ними проще.

1. Собственно в каком юридическом статусе находится земля, которую хочешь купить: должно быть либо ИЖС, либо "для дачного строительства и ведения дачного хозяйства".
Всё - спрашиваем у продавца про статус, слушаем ответ и вычёркиваем из своего списка (у меня таких вычерков под 30 штук набралось)

2. Выбираем самое рентабельное (а в нашем случае это значит, что на Х вложенных денег дает через, скажем, 4 года Х+У=максимально возможное число). Смотрим статистику по росту цен за последние два года (rbc.ru скажем), смотрим базовую информацию по ценам на различных направлениях и находим что смотреть надо целенаправленно в сторону ЮГа Московской области, который более чем на 5%/год опережает в росте остальные направления и, как не странно, до сих пор остается самым дешевым по соотношению рубль/сотка (что говорит нам как минимум о гарантированном запасе роста) - а нам важно что? Бабки.

3. На конечную цену и успешность дальнейше продажи или просто оценочной стоимости земли в нашем случае сильно влияет наличие или отсутствие различных коммуникаций. Сильно влияет, поэтому наша задача найти объекты, где либо коммуникации будут гарантировано в разумные сроки (не более полугода, если обещано "после", то проект находится в стадии, когда за точность ответить невозможно) - либо, что вообще идеально - уже подведены.
Берем все тот же списочек, задаем вопрос продацу и продолжаем нещадно вычеркивать :-) (ещё под 30 компаний)

Это рецепт, который я вывел для себя, чтобы выбрать наименее рискованный и наиболее прибыльный вариант.

Если говорить честно, до под указанную формулу подпадает в конечном итоге всего 3 конторы :-( Да да да, не ослышались: путем вычеркивания из 60+ компаний осталось только 3.

Встречаем чемпионов:

- "Серебряная подкова" (Симферопольское шоссе, 15 км, 325 000 руб/сотка) - мой конечный выбор
- "Зеленый бор" (Ярославское шоссе, 12 км, 450 000 руб/сотка) - Север и цена заоблаками, но зато хоть юридически и с коммуникациями все чисто. Безусловно это не мой вариант, но возможно, Вы питаете какую то особую любовь к пробкам и Северу и Вам этот вариант подойдет
- "Золотой двор" (Киевское шоссе, 35 км, 392 000 руб/сотка) - как можно заметить дальше от моего лидера и дороже по цене, но опять таки юридически и по коммуникациям все чисто и южное направление, поэтому смело рекомендую как объект вложения средств

Ну и на последок несколько рекомендаций:
- землю более чем 4-5 лет не держите, или по крайней мере переанализируйте рынок, абсолютно уверен, что через 5 лет построив дом на участке миллиона за 3, увеличу его текущую стоимость на тот момент сразу миллионов на 5 и в комплексе с ростом цен на землю - интереснее будет продать. Дальше анализ - и возможно другое даже направление, а может появятся интересные новые варианты, по дешевым ценам в той же области
- не работайте с наличными никогда с девелоперами
- не верьте пустым обещаниям, а будьте строги - если хотя бы раз хоть в чем то Вы усомнились в продавце - посылайте смело. Да, хороший вариант найти сложно, что показала выборка 3х из 60, но возможно и если жестко не действовать попадетесь на оставшиеся 57, уверяю Вас.
 

Андрей Николаевич

  • Гость
Хорошее найти всегда сложно.
 

bayer

  • Гость

Ну и на последок несколько рекомендаций:

- не работайте с наличными никогда с девелоперами
- не верьте пустым обещаниям, а будьте строги - если хотя бы раз хоть в чем то Вы усомнились в продавце - посылайте смело. Да, хороший вариант найти сложно, что показала выборка 3х из 60, но возможно и если жестко не действовать попадетесь на оставшиеся 57, уверяю Вас.

Хорошо написано...
А почему с наличными не работать?
А девелоперы вообще зачем (может риэлторов имели в виду)...
Вы уже сделки по земле совершали? Если да, - то может поделитесь опытом.
Спасибо.....
 

Владислав

  • Гость
Среди эконом-класса, как известно, неизменно лидирует Дмитровское шоссе (Домик в лесу, Дмитровка и смарт виладж). Цены пока еще не достигли максимума, как на южных и западных направлениях. Соответственно, если есть перспектива роста- будет и прибыль. Если ориентироваться на эконом-класс, то да, можно инвестировать свои ресурсы - затраты окупятся точно. Только нужно выбирать участок тщательно, на будущее.
 

bayer

  • Гость
лидирует Дмитровское шоссе (Домик в лесу, Дмитровка и смарт виладж).

Смарт виладж это кто? Умненькая деревня?
Чем она отличается от коттеджного поселка?
 

Владислав

  • Гость
bayer

Я лишь привел цитату. А смарт виладж это да, коттеджный поселок, причем довольно "умненький".
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может оказаться полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку рекламы в своем браузере.