Автор Тема: Приемка квартиры  (Прочитано 16987 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн vokeven

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 642
  • Поблагодарили: 2 раз(а)
  • Пол: Мужской
Приемка квартиры
« : 25 Февраль 2014, 08:36:28 »
Близится сдача дома, поэтому считаю актуальным выложить информацию по приемке квартиры:

Итак, свершилось: дом построен. Осталось сделать последний рывок, а именно – принять квартиру от застройщика и зарегистрировать право собственности на нее. Какие нюансы стоит учесть для того, чтобы не споткнуться на заключительном отрезке пути к вожделенному новому жилищу?

Акт приема-передачи квартиры
– последний документ, который подписывается обеими сторонами, исполнителем и участником жилищного проекта. После его оформления можно делать ремонт и справлять новоселье.
Разумеется, к моменту подписания акта дом уже принят госкомиссией. Ему присвоен окончательный милицейский адрес и произведены обмеры всех помещений – данные заносятся в ведомость на квартиру. Этим занимается проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ). Казалось бы, все просто и сложностей здесь не должно возникнуть, но на деле бывает не так гладко.

В большинстве случаев акт приема-передачи квартиры содержит следующие пункты:
• ссылка в акте на основной договор (долевого строительства, купли-продажи и др.);
• дата и место проведения приема – передачи объекта недвижимости;
• реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные дольщика, реквизиты строительной компании);
• адрес дома (милицейский);
• номер квартиры, который присвоил ПИБ;
• краткая характеристика жилого помещения;
• фактические площади квартиры;
• окончательную стоимость квартиры (после обмеров);
• информация об оплате коммунальных и прочих платежей за квартиру;
• отсутствие или наличие у сторон сделки претензий друг к другу;
• подписи сторон с расшифровкой.

Вы можете включить в передаточный акт квартиры любые другие пункты и условия, главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.
Образец акта приема передачи квартиры в новостройке, передаваемого застройщиком, вы можете скачать здесь.
Информация доступна только зарегистрированным пользователям.
 
Акт приема-передачи составляется в двух-трех экземплярах. Один экземпляр акта после подписания остается у застройщика, второй остается на руках у клиента, а третий в составе полного пакета документов передается в Государственный регистрирующий орган (на сегодняшний день это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии)  с целью регистрации права собственности на квартиру в новом доме.
 
Зачастую покупатели квартир заключают договор о покупке квартиры в новостройке не напрямую с застройщиком, а с подрядчиком или другим посредником. В подобном случае при подписании акта приема-передачи необходимо, чтобы Вам предъявили копию акта, по которому этот подрядчик сам получил передаваемое Вам жилье. Этот акт между подрядчиком и застройщиком потребуется для регистрации Вашего права собственности на купленную в новостройке квартиру.

Список дефектов квартиры в новостройке указывается в смотровом листе
Стороны заинтересованы в грамотном составлении акта. Подписав передаточный акт, покупатель констатирует: его все устраивает в новой квартире, она без дефектов и надлежащего качества. Но если обнаружены серьезный брак, дефекты и недоделки, необходимо их зафиксировать в самом акте приема-передачи, либо в смотровом листе, прилагаемом к передаточному акту. В данном документе также следует прописать сроки, необходимые застройщику для обязательного устранения дефектов. Не стоит верить застройщику на слово: обязательно указывайте все дефекты, претензии и недоделки в акте приема-передачи жилого помещения. Этим вы обяжете строителей в указанные сроки устранить все выявленные дефекты за счет застройщика. С актом, в котором прописаны претензии будущего хозяина квартиры к застройщику, также можно регистрировать право собственности на квартиру.
Образец смотрового листа к акту приема-передачи квартиры, расположенной  в новостройке можно скачать здесь.
Информация доступна только зарегистрированным пользователям.

Невыполнение законных требований по устранению дефектов в новой квартире, прописанных в акте, является основанием для обращения дольщика в суд.

Рассмотрим две классические проблемы, с которыми можно столкнуться в этот период.

Первое препятствие заключается в нарушении сроков передачи квартиры дольщику. Дело в том, что сроки оформления ведомости на квартиру – документа, необходимого для составления акта приема-передачи, зависят не только от застройщика, но и от ПИБ. Чтобы официально оформить бумаги и передать квартиру дольщику по акту, застройщику обычно требуется от трех до шести месяцев с момента госкомиссии. Это нормально. В том случае, если процесс затягивается на полгода и больше, стоит проконсультироваться с юристом. Возможно, вам придется обратиться в суд с иском о признании права собственности и требованием компенсации. Нарушение сроков более чем на полгода в период, предшествующий подписанию акта приема-передачи, может свидетельствовать о каких-либо серьезных проблемах – двойной продаже или крупных недоделках, например.
 
Вторая проблема – недочеты в работе строителей. Дольщику выдается смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные при знакомстве со своей свежепостроенной квартирой дефекты. Затем дольщиком и застройщиком оговариваются сроки их устранения, которые фиксируются все в том же смотровом листе.
Внимание, господа дольщики: предъявляемые строителям требования должны быть обоснованными. Претензии на уровне «мне не нравится» не считаются – это пустая трата времени и нервов.
Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома.

Порядок осмотра при приемки квартиры в новостройке

Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
1. Что надо иметь при себе.
- Бумагу и ручку (карандаш)
- Фонарик (зажигалку)
- Любой компактный электроприбор который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник(тестер)
- Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку), но учтите, это потребует много времени.
- Строительный уровень и рулетка.
 
2 . Что надо сделать в обязательном порядке.
- Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и все их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры - дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холе.
- Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
 
3. На что в квартире надо смотреть.
- Бетонные конструкции.
Отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм.
Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно.
- Трещины в несущих стенах и перекрытиях.
В принципе трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4мм, но внимание на нее обратить надо.
- Незаполненные раствором монтажные стыки и швы.
 
4. Двери, окна.
- Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
- Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки) надежность их взаимного крепления.
- Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме.
- Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
 
5. Лоджии
Все выше сказанное по окнам плюс:
- Следует проверить свободу хода при сдвигание створок (не перекашивает ли створку при движении).
- Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте.
- Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
 
6. Электрика.
- Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе).
- Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики.
- Проверьте работу звонка
 
7. Водоснабжение канализация и отопление
- Если луж в районе стояков нет - то в принципе особенно смотреть не на что.
- Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
- Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла.
- Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом.

8. Канализация (понадобится фонарик)
- Обратите внимание на изгиб фановой трубы, особенно это касается квартир нижних этажей, при большом градусе уклона слив будет шумным. а особенно если смонтирован пластик и в трубу попадёт тяжёлый предмет то он повредит трубу.
- Проверьте, нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников, присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах.
- Обратите внимание на правильность установки тройников в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков.

9. Отопление.
- Проверьте работу регуляторов температуры - по крайней мере, крутятся или нет, не разбит ли пластиковые элемент на нем.
- Проверьте, если будете их оставлять, поверхности кожухов конвекторов на наличие царапин.
- Ровно ли установлены сами конвекторы (батареи).

10. Вентиляция
- Обратите внимание пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах - приложите лист бумаги.

В Вашей квартире не должно быть никакого строительного мусора и грязи!

Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем) то указывайте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
Лучше всего осматривать квартиру со знающим человеком. Самое главное — УКАЗЫВАТЬ обнаруженные недостатки в смотровом листе. И уточнять сроки их устранения.

Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, например - клапан подачи тепловой магистрали в батарею, можете открутить верхнюю крышку и проверить его на протекание(конденсат)?... Или вот еще один пример - просто выглянуть в окно и проверить наличие переливов на окнах. Кажется такие мелочи, а теперь посмотрим, что может произойти из-за таких мелочей. Течь клапана, в нашем случае он даже не течет, а влага под крышкой (это дефект самого клапана), примерно через 2 года случится прорыв системы отопления - что может быть хуже горячего пара, и залитых нескольких этажей?... Отсутствие переливов Вы сразу почувствуете после первой зимы, когда стеклопакеты встанут наперекосяк (вода через переливы попадет в раму стеклопакета и в механизм, при первых морозах вода из жидкого состояния перейдет в твердое тем самым деформирует стеклопакет). А также обращаем Ваше внимание на не маловажный вопрос знаний ГОСТов и СНИПов, по которым принимаются квартиры в новостройке.

Подписывать ли акт приема-передачи квартиры в новостройке при наличии дефектов?По поводу устранения мелких недочетов, занесенных в смотровой лист акта приема-передачи, лучше договариваться полюбовно с самой строительной компанией. Закон об участии в долевом строительстве предоставляет право покупателю, обнаружившему в квартире дефекты, отказаться подписывать передаточный акт до устранения брака застройщиком. Учитывая тот факт, что без акта приема-передачи зарегистрировать право собственности покупателю не представляется возможным, дольщик не заинтересован затягивать процедуру подписания данного документа.

10 типичных дефектов, допускаемых при строительстве жилых зданий

 На эти дефекты стоит обращать особое внимание при приемке квартиры, но обнаружить их самостоятельно почти невозможно

 1. Нарушение воздухообмена в системе вентиляции Очень частая и серьезная проблема. Бывает, что в новых квартирах отсутствует воздухообмен. Хорошего в этом мало, но намного страшнее, когда при проверке системы экспертами обнаруживается такой дефект, как обратная тяга (летом в квартиру задувается теплый воздух, а зимой ледяной). Как следствие, духота – летом, холод и сырость – зимой, плесень и грибок. Чаще всего обратная тяга в системе воздухообмена – это результат ошибок проектирования, и устранить их достаточно тяжело и дорого. Строители грешок за собой знают, но стараются всячески от него откреститься. Редкому дольщику придет в голову проверить тягу в вентиляции, но если он все же это сделает и предъявит претензии к строителям, его обычно поднимают на смех и давят на то, что подобный дефект может определить только специалист.

 2. Нарушение герметизации в вентиляционных шахтах Дефект возникает в процессе монтажа. Устранить его сравнительно просто, но обнаружить – сложно. Строители подобную претензию вообще-то претензией не считают, хотя в квартирах с нарушением вентиляции в вентшахтах не приходится рассчитывать на комфортные условия.

 3. Некачественная кровля Эксперты не устают повторять, что квартиры на последнем этаже – дополнительная степень риска. Потому что хорошая кровля в новом доме – это редкая и приятная неожиданность. И если локальные протечки в кровлях еще можно исправить с помощью локальных же работ, куда хуже, клгда нарушена технология кладки в целом.

 4. Отсутствие теплоизоляции стен торцевых квартир на последних и предпоследних этажах Нередко на последние и предпоследние этажи в кирпично-монолитных домах у строителей не хватает теплоизоляции. Бывает, что теплоизоляция вообще отсутствует, а бывает – насыпана отдельными кусками и дополнена строительным мусором. Такие стены промерзают зимой, иногда целиком, иногда пятнами – получаются так называемые «плачущие стены». Следствия – влага, плесень, холод. Если не определить этот дефект при приемке и не заставить строителей его устранить, после промерзания решить проблему очень трудно.

 5. Плохая герметизация стыков стен Зимой такие стыки промерзают, выступает влага. И весь ваш новенький ремонт – коту под хвост.

 6. Некачественные оконные блоки Этот дефект – гость практически в каждой квартире в новом доме. Ставят их тяп-ляп, установка и монтаж самых дешевых оконных блоков с самой дешевой фурнитурой проявляют себя с самой худшей стороны в первый же сильный дождь или мороз. Монтажные швы на местах примыкания оконных блоков к проемам выполняются некачественно, с огромными щелями.

 7. Плохая герметизация стыков балконных плит, примыкающих к фасаду Примерно та же проблема, что и с оконными блоками. Если гидроизоляция балконных плит не выполнена по всем правилам, в стыки проникает вода. В результате стена и потолок мокнут, а зимой промерзают.

 8. Плохая цементная стяжка Речь здесь не идет об идеальном уровне пола. Есть проблема поважнее – наличие трещины. Почти в 80% случаев стяжку приходится менять полностью. Она может быть выполнена по неочищенному основанию (залитая поверх строительного мусора). Тогда стяжка становится подвижной, имеет пустоты, трещины, которые со временем станут еще больше. Если на такую стяжку положить чистовой пол, через полгода он придет в негодность.

 9. Промокшие плиты перекрытий Сборные железобетонные плиты перекрытий бывают пропитаны водой на 80%. Причина – в низкой культуре строительства: плиты неправильно складировались, лежали под дождем и снегом. Этот дефект устраняется элементарно: в потолке просверливают дырочки (самим этого делать нельзя – можно просверлить арматуру), и через них выпускают воду. Но если его не обнаружить при приемке квартиры, вам обеспечена сырость в течение двух-трех лет, пока вода будет испаряться.

 10. Нарушение гидроизоляции фундаментов и перекрытий между первым этажом и подвалом Если в подвале будет скапливаться вода, этот дефект даст страшные последствия – испарения превратят квартиру в сырое царство плесени. И устранить дефект будет очень дорого и сложно.
 

Оффлайн vokeven

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 642
  • Поблагодарили: 2 раз(а)
  • Пол: Мужской
 

Оффлайн andyxab

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 729
  • Пол: Мужской
Re: Приемка квартиры
« Ответ #2 : 25 Февраль 2014, 08:51:29 »
 :biggrin: всё это фигня по опыту:)
ну, можете, еще здесь ветку из 4 страниц посмтреть и дополнить свой список: http://dom-forum.ru/index.php?topic=11508.0
будет так - вы придете, все готово, окна проверите, чтобы все открывалось/закрывалось, откроете тестово воду на пол, чтоб она была, проверите свет везде и розетки (лампочки у нас были почти все, а розетки - зарядкой для мобилы), порассуждаете со своими о будущей перепланировке, подпишете бумаги и уйдете:)
всё будет нормалек - не заморачивайтесь:)
максимум, что будет плохо - это окна... их проверяйте. чтоб работали замки, спокойно все входило в створы...
а при ремонте первым делом их выкидывайте и ставьте хорошие и ставьте правильно, а не так, что силикон пальцем, смоченным в расворителе, размазывать при герметизации швов)) если установщики будут такими - оставьте лучше прежние.
а вообще - окна меняйте до ремонта сразу)))))) все!
берете нормальный профиль семидесяточку и делаете:)
типа этих: Информация доступна только зарегистрированным пользователям.
Информация доступна только зарегистрированным пользователям.
(Deceuninck). С хорошей фурнитурой выбирайте окна!!!
в остальном - всё там будет нормально - не парьтесь!
 

Оффлайн Инесс

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 167
  • Пол: Женский
Re: Приемка квартиры
« Ответ #3 : 25 Февраль 2014, 09:27:16 »
andyxab
в вашей квартире были окна плохие? что вы с уверенностью пишите что над менять)
 

Оффлайн andyxab

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 729
  • Пол: Мужской
Re: Приемка квартиры
« Ответ #4 : 25 Февраль 2014, 11:33:25 »
яя, натюрлих!
окна отстой! через пол года выгнуло балконный проем так, что дверь не входила. так что по поводу замены окон сразу - это совет бывалого:)
во всем доме балконные проемы повыгибало почти у всех ;)
думаю, стекольщики будут те же, так что телефон их главного потом дам прямой, когда по гарантии решите их ремонтировать;)
 

Оффлайн tanuta

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 91
  • Пол: Женский
Re: Приемка квартиры
« Ответ #5 : 03 Январь 2015, 23:23:17 »
Здравствуйте соседи!
Я из соседнего дома Новоселки ,4(бывш.7).Вот зашла к вам полюбопытствовать,как прошла у вас приемка квартиры - всё ли было гладко или были какие-то недочеты?На что в первую очередь необходимо обратить внимание?
Мне кажется из-за того ,что застройщик у нас один,то и проблемы будут одинаковые.
 Нас через недельку-другую также ожидает приемка квартиры,хотелось бы услышать ваше мнение.
 

Оффлайн Strelok16

  • Старожил
  • *****
  • Сообщений: 267
  • Поблагодарили: 4 раз(а)
  • Пол: Мужской
Re: Приемка квартиры
« Ответ #6 : 10 Январь 2015, 01:54:14 »
tanuta

Проверить окна и двери пластиковые (плотность прилегания, ничего не задевает, механические повреждения - особенно панель в балконной двери). После не будут менять. Стяжка - попрыгать, где трубы в полу. Если промнется, то сразу писать в акт, если позже обнаружите, во время ремонта, то отремонтируют. Если будет стоять любая тяжелая мебель в комнате на стяжке, то откажут.
Остальное стандартно, как во всех темах по приемке квартиры. Но можно даже придраться к тому, что проводка вся на скрутках.
 

Оффлайн RED

  • Пользователь
  • ***
  • Сообщений: 210
  • Поблагодарили: 1 раз(а)
  • Пол: Мужской
Re: Приемка квартиры
« Ответ #7 : 12 Январь 2015, 00:21:59 »
вот про дверь на балкон, и в правду особое внимание, я покупал по переуступке, и как не доглядел этот момент, дверь с трудом и громким звуком закрывается.
 

Здесь размещается информация и реклама о московских новостройках, которая может оказаться полезной участникам форума.
Если эта информация скрыта от вас - значит, вы установили блокировку.

 

Вопросы про ремонт квартиры

Автор vokeven

Ответов: 642
Просмотров: 56013
Последний ответ 18 Май 2016, 16:46:48
от Strelok16
Охрана квартиры и в доме

Автор chistyi

Ответов: 13
Просмотров: 2596
Последний ответ 13 Сентябрь 2014, 20:54:57
от Валерия